Как оформить объединение земучастков в один

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить объединение земучастков в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.

Особенности объединения земельных участков в 2023 году

Получение межевого плана

Для постановки нового участка на кадастровый учёт и последующей его регистрации в Росреестре предварительно необходимо получить новый межевой план, определяющий границы объединённой территории.

Данный документ предоставляется заинтересованному лицу после осуществления соответствующих работ на местности кадастровым инженером.

С этой целью совладельцы (или единоличный хозяин) объекта обращаются в межевую компанию.

В организацию важно предъявить определённую документацию:

• паспорта всех будущих совладельцев;
• акт согласования границ соседних территорий (если смежные участки принадлежат нескольким лицам);
• решение об объединении земельных участков, образец которого можно бесплатно скачать на сайте (в бланке расписываются все участники процедуры);
• правоустанавливающие документы на исходные объекты;
• кадастровые паспорта земель;
• заявление об объединении земельных участков(каждый собственник предоставляет по одному экземпляру запроса, составленному в свободной форме;от единоличного владельца требуется один заполненный бланк).

Инженер изготовит необходимый межевой план и передаст его совладельцам объекта недвижимости.

Прежде чем узнавать, как объединить 2 участка, стоит получить информацию о том, какие земли допускаются к данному процессу.

1. Объединить два и более участка можно только тогда, когда они являются смежными, имеют общие границы.
2. Должен существовать межевой план на участки, их регистрация в Кадастровом Реестре. В случае, когда не установлены точные границы территории, следует сначала вызвать специалиста для межевания.
3. Возможно соединение двух участков, если они имеют одинаковую категорию. Но возможно провести процедуру для земель с разным разрешенным использованием, ведь у новых объектов недвижимости устанавливаются те виды, которые выбирает собственник.
4. Земельные территории должны находиться по одному адресу, в одном населенном пункте.

При этом новый участок должен быть создан без нарушения земельного законодательства, он не должен получить изломанные границы. Также следует обратить внимание на то, чтобы новая территория, находящаяся в собственности, не мешала свободному доступу к другим участкам.

Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.

Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.

После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.

Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.

Нормативные акты по формированию земельного участка

Что касается нормативных актов, которые устанавливают порядок формирования земельного участка, то, разумеется, без них не обойтись. Регламент будет в таких делах совершенно необходим.

В перечне таких актов будут:

1. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (ред. От 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
2. Поскольку формирование любого участка подразумевает постановку на кадастровый учет, тут же будет и «Закон о кадастре», полностью — Федеральный закон от 24. 07. 2007 №221-ФЗ.
3. Федеральный закон от 29. 12. 2004 №191-ФЗ.
4. Постановление Правительства РФ №576 от 07. 08. 2002 г.
5. Постановление Правительства РФ № 1223 от 26. 09. 1997 г. (с изменениями от 21.08.2000 г.).
6. Приказ Министерства Юстиции РФ №29 от 14. 02. 2007 г.

Раздел и объединение земельных участков

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Тенденции и перспективы

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены существенные изменения в земельное законодательство и качественно пересмотрены многие подходы к распоряжению земельными участками. В связи с этим нельзя не проанализировать вопрос о будущем правовом регулировании затронутой темы.

В части интересующих нас статей законодатель не усмотрел необходимости внесения серьезных изменений. Единственной существенно переработанной нормой является ст. 11.3 ЗК РФ, которая будет предусматривать, что образование земельных участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территорий. Указанная схема подготавливается государственным или муниципальным органом, поскольку в ст. 11.10 ЗК РФ не установлена возможность подготовки такой схемы физическим или юридическим лицом — собственником одного из объединяемых земельных участков.

Вместе с тем ни ст. 11.2 ЗК РФ, регулирующая общий порядок образования участков, ни ст. 11.6 ЗК РФ, регулирующая именно образование участков путем объединения, не претерпели сколько-нибудь значимых изменений. В последней, как и раньше, осталась норма, позволяющая объединение земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, и отсутствуют какие-либо ограничения в отношении государственных земельных участков. Таким образом, обсуждаемая проблема выпала из поля зрения федерального законодателя при проведении текущей реформы земельного законодательства, и возможность приобретать права на участки, находящиеся в государственной собственности, путем использования процедуры объединения участков в рамках дискреционных полномочий государственных органов по-прежнему сохранилась.

Требования к землевладениям: всегда ли получится их объединить

Рассудительный гражданин обязательно задумается, всегда ли можно объединить два участка в один или, если перефразировать, какие из них можно объединять, а какие – нет. Процесс формирования нового надела регулируется не только Земельным кодексом. Регулированием занимается Лесной и Градостроительный кодекс, а также федеральное законодательство.

Основные критерии перечислены в статье 11.6 Земельного кодекса РФ; объединение возможно со следующими уточнениями:

• Землевладения должны быть соседними (смежными). Если это главное условие не выполняется, слиться в единый объект они не смогут.
• Укрупнение территориальных единиц, независимо от права собственности (одно или два лица), проходит только с привлечением профильных специалистов.
• Кроме права собственности существуют другие формы права. К ним относится пожизненное наследуемое владение, безвозмездное или постоянное (бессрочное) пользование. Если хотя бы один из исходных наделов находится под таким правом, слияние возможно, только если все они являются собственностью одного лица.

Зачем проводится объединение земельных участков

Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.

К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.

В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.

Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:

1. С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
2. Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
3. Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.

Земельные площади, которые имеют своих собственников, могут разделяться, перераспределяться, объединяться.
При объединении соединяются в один, два или более участков, обязательно смежных. Процедура объединения относится к одному из видов кадастровых работ. Смежные земельные участки, находящиеся в собственности и объединенные в один, утрачивают свое существование как самостоятельные единицы.

Производится объединение земельного участка с учетом норм статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В другой статье, 11.6, указывается, какие могут быть объединены участки. Такой процесс возможен только с наделами, которые имеют общие границы.

• Если территории земли находятся в распоряжении одного собственника и они по соседству расположены, процедура объединения будет максимально простой. Этот собственник становится единственным владельцем образованного участка.
• Когда собственников несколько, используется такая форма управления, как право совместной собственности.

Но у людей, которые совместно владеют землей, часто возникают конфликты, споры по поводу целей использования земельной территории. И тогда только с помощью юристов можно разрешить сложные ситуации, пример одной из которых приводится в классической задаче *У Кузовлевой на земельном участке…».

У тех, кто ведет хозяйственную деятельность на земле, может возникнуть вопрос, можно ли проводить объединение двух и более участков, которые используются на правах бессрочного или безвозмездного срочного пользования, находящихся в аренде?

Тонкости проведения объединения участков

При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.

Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.

Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.

В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.

Определение и нормативная база

Кадастровая процедура объединения границ, согласно статье 11.6 Земельного Кодекса РФ — это образование цельной территории из двух или более соседних территорий. Для ее проведения и регистрации нужно предоставить перечень документов с заявлением. Когда новый образец межевого плана будет соответствовать всем требованиям, работа по формировке частного надела с новой территорией прекратится.

Перед тем как начать процедуру объединения земельных участков, нужно разобраться, можно ли это делать в данной ситуации. К примеру:

• можно объединить 2 участка, на которых разрешается заниматься садоводством, постройкой строений и т. д.;
• наделы должны располагаться в пределах одного территориального образования;
• придется учитывать максимально допустимые размеры площади для одной земельной площадки, которые установлены в конкретном регионе;
• соединить территории, которые относятся к разным категориям, нельзя (лесная полоса и участок занятый водоемом);
• участки должны состоять на учете в Государственном Кадастровом Реестре;
• если на участки оформлены другие права, не собственности, то объединить их для пользования владелец позволит лицу, которое их использует, а не сторонним лицам.

Как объединить два участка в один? Какие нужны документы?

Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.

Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:

• свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
• техдокументация на объединяемые участки.

Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.

В противном случае потребуется:

1. Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
2. Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).

После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.

Требования законодательства

Нормативные акты предусматривают ряд требований для участков, которые собственники намерены объединить. Если хотя бы одно из них нарушается, процедуру относят к незаконным.

Стоит детально рассмотреть действующую систему требований, которая включает следующее:

• объединять разрешается исключительно смежные (те, которые располагаются рядом) участки,
  участки должны пройти процедуру межевания определения границ прохождения,
• в кадастровом реестре должна содержаться информация о межевании участков, в противном случае собственники обязаны осуществить данную процедуру до подачи заявления на объединение,
• категория должна быть одинаковой для всех участков, в то время как относительно разрешения на использование таких ограничений не устанавливается (в связи с тем, что собственник участка, полученного в результате объединения, устанавливает новый вид использования),
• участки должны относиться к одному населенному пункту и размещаться в его пределах,
• земельные участки, которыми владелец имеет право пользоваться бессрочно или безвозмездно или в качестве имущества, которое относится к наследуемым пожизненно, разрешается объединять только одному лицу, имеющему право собственности,
• разрешение на использование объектов недвижимости сохраняется и после объединения участков,
• в результате процедуры не должны возникать препятствия для использования и охраны земли, а также помехи, которые не позволяют размещать постройки или ограничивают доступ к ним,
• объединенные участки не должны вклиниваться в границы или нарушать их целостность,
• процедура осуществляется исключительно при условии соответствия требованиям законодательства, которое устанавливает нормы размеров для объединенных участков.

Важно! Площадь, полученная в результате процедуры объединения участков земли, не должна превышать максимальный граничный предел, указанный в правовых актах.

Условия объединения земельных участков

В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:

• кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
• на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
• объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
• исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
• если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
• при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
• образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
• установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.

Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.

Похожие записи:

• Оплата командировочных и суточных: в каком размере полагаются
• Как оформить сотрудника без трудовой книжки
• Белорусов ждет мощное повышение пенсий