Изменения в законе о перепланировке в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие перепланировки считаются незаконными?

2. Как сделать гидроизоляцию мокрой зоны.

3. Как не допустить ошибок

4. Правила перепланировка квартиры 2020

5. Как узаконить перепланировку: инструкция

6. Что считается перепланировкой?

7. Перечень изменений, попавших под амнистию

8. Квартира с перепланировкой и ипотека

9. Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве

10. Перепланировка индивидуального жилого дома

11. Возможные и недопустимые варианты перепланировки

Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.

Какие перепланировки считаются незаконными?

Перепланировка или переустройство?

Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.

К переустройству относятся:

Установка электроплит вместо газовых плит;
Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
Устройство новых вентиляционных каналов;
Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).

При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.

При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).

К перепланировке относятся:

Перенос или разрушение внутренних стен;
Создание дверных проемов и их перенос;
Создание нескольких квартир из одного помещения;
Объединение квартир;
Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;

Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.

Как сделать гидроизоляцию мокрой зоны.

Гидроизоляция полов в квартирах нужна для защиты нижерасположенных помещений от проникновения в них воды при какой-либо протечке. Гидроизоляцию полов делают либо рулонной, либо обмазочной. Это вопрос личных предпочтений. Рулонную наклеивают на ровную поверхность на битумной мастике. Во вторичном жилье, чтобы не повредить её о неровный пол под весом будущей стяжки, обычно предусматривают слой выравнивающей стяжки. Итак, «пирог» пола будет в этом случае таким:

плита перекрытия;
выравнивающий слой стяжки -30 мм;
оклеечная гидроизоляция в два слоя;
защитный слой стяжки- около 50 мм.
керамическая плитка на клею (или другое финишное покрытие);

Следует отметить, что для монтажа оклеечной гидроизоляции применяется горелка. Поэтому при работах должны быть применены все меры пожарной безопасности. Правда сейчас уже есть самоклеющаяся рулонная гидроизоляция. И, как совет, можете использовать в квартире её.

Всё большую популярность набирает обмазочная гидроизоляция. Она заполняет все неровности поверхности и плотно к ней прилегает по всей площади, что нельзя сказать о рулонной. Также для обмазочной гидроизоляции не надо устраивать предварительный выравнивающий слой стяжки. Поэтому она используется всё чаще и чаще.

Для перекрытий из дерева гидроизоляцию укладывают на фанеру или применяют каркас из П-образных профилей.

Порядок мероприятий по устройству гидроизоляции следующий:

необходимо подготовить основание, убрать все неровности, мусор и пыль;
далее грунтуется основание битумным праймером. Он наносится валиком, а в труднодоступных местах и в углах- кисточкой;
после высыхания праймера раскатывают саму гидроизоляцию. Для плотного прилегания по ней проходятся валиком или щёткой. При этом ширина бокового нахлеста рулонов должна быть не менее 100 мм., торцевого- 150 мм. Места нахлестов дополнительно обрабатываются битумной мастикой или праймером;

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
Вынос элементов центрального отопления на балкон
Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
Замену кухонной плиты
Перемещение сантехники в пределах санузла
Установки или разборки гипсокартонных перегородок
Застекления балкона
Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Что считается перепланировкой?

В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:

изменение местоположения дверей в несущих стенах;
увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
изменение местоположений перегородок;
соединение кухни с гостиной;
объединение ванной и туалета;
соединение нескольких квартир в одну;
создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
объединение комнат;
установка встроенного шкафа на всю стену;
соединение балкона с жилой комнатой;
соединение лоджий.

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:

перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
перенос, заделка или устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
устройство или переоборудование существующих тамбуров,
устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.

(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.

(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,

в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.

Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.

Государственная пошлина или иная плата за предоставление услуги по согласованию переустройства/перепланировки не взимается. Она осуществляется бесплатно (см. в частности п. 2.13.1. Адм.регламент Москвы).

Что касается всего остального (разработка проекта, договор на осуществление работ, авторский надзор за работами, услуги кадастрового инженера), то все это делается в частных компаниях по рыночным ценам.

Если потребуется узаконивать перепланировку в судебном порядке придется заплатить госпошлину за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным — 300 руб. (пп.7 п.1 ст.333.19 НК), услуги адвоката и судебного технического эксперта.

Перечень изменений, попавших под амнистию

Если не читать выпущенные нормативные акты а ориентироваться только на телеперадачи, то их общий контекст бы в том, что теперь можно быстро и бесплатно согласовать перепланировки.

(И многие согласователи перепланировок, смотревшие данные телепередачи мы уверены серьезно задумались на некоторое время о смене профессии, так как в них прямо заявлялось что никакие посредники теперь не нужны, собственнику достаточно прийти в МФЦ и подать письменное заявление о том что он хочет согласовать перепланировку «по амнистии»)

Мы же, начавшие работать в перепланировках задолго до 2011 года, и подававшие документы еще на комиссии МВК (до создания жилищной инспекции в 2005 году) решили сначала прочитать документы по квартирной амнистии, а новую работу искать чуть позже.

Ознакомившись с документами (изменения внесенные в 508-ПП), нам сразу становилось понятно что сам процесс практически не изменился.

Она заключалась в основном в том, что были только отменены (введен временный мораторий) штрафы перепланировку которую выписывала жилищная инспекция при обращении собственника за узакониванием ранее выполненной перепланировки и были внесены некоторые изменения которые меняли сам порядок согласования.

Но например о согласовании запрещенных видов перепланировок (таких как объединение балкона или лоджии с комнатой или объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами) не было и речи, так как были внесены изменения только в 508-ПП (выпущенное правительством Москвы), но не в СП, СНиПы и СанПины.

Все, на этом все.

Выждав еще некоторое время, мы убедились в том, что действительно правильно оценили процесс.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве

Несколько слов о том, сколько стоит согласование перепланировки квартиры. В процессе согласований собственнику придется нести следующие расходы:

за изготовление проекта;
за оформление технического заключения;
за выдачу БТИ копии техпаспорта или выкопировки с поэтажного плана;
за изготовление технического плана.

Не нужно платить пошлины при обращении в МЖИ и Росреестр. Срок оформления документов для согласований определяются индивидуально.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Сопровождение согласований перепланировки	от 15 000 руб.

Перепланировка индивидуального жилого дома

Упомянутые нормы ЖК РФ говорят о помещениях в многоквартирных домах. Однако подзаконные акты дают нам однозначно понять, что требования ЖК в равной степени распространяются и на индивидуальные жилые дома.

Так, например, форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утвержденная постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, не разграничивает виды объектов на многоквартирные и индивидуальные.

Соответственно, перепланировка индивидуального дома не производится самовольно, без разрешения от органа самоуправления. Однако вы всё еще можете проводить без согласования вышеперечисленные действия.

***

Таким образом, перепланировка на законных основаниях не может быть проведена без согласования с органами местного самоуправления. Не требуется получать разрешение лишь в том случае, когда запланированные работы перепланировкой не считаются.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Перепланировка».

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Возможные и недопустимые варианты перепланировки

Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.

В число поверхностной входит:

Перенос сантехники и кухонной плиты;
Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
Переделка дверных проёмов.

Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.

В перечень «сложных» работ входит:

Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
Перенос кухни;
Работы по разбору кладовок;
Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
Перемещение коммуникаций;
Перенос оконных проёмов.

Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.

Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.

Строго запрещено проводить такие действия:

Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
Строго запрещено сносить несущие стены;
Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.

Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.