Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке ипотеку можно начинать гасить досрочно начиная со второго дня кредита. При оплате на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении можно внести в качестве досрочного погашения сумму не меньше 30% от размера ежемесячного платежа, в офисе банка — любую сумму.
Никаких дополнительных документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что хочет заемщик, сокращать срок или сумму, и указать размер средств, которые будут списаны в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.
Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?
Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.
Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.
При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.
Все действия с любыми кредитами попадают в бюро кредитных историй (БКИ). Некоторые банковские клерки, добиваясь одобрения кредита для клиента, лукавят, предупреждая, что кредит, погашенный менее чем через три месяца (или полгода) после его оформления, не попадает в бюро кредитных историй и не прибавит заемщику «очков» при оформлении займа в следующий раз. Это не так — БКИ фиксирует все.
Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.
Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.
Погашение двумя способами одновременно
Большинство банковских учреждений позволяют своим клиентам воспользоваться сразу несколькими способами досрочного погашения ипотеки. В тех случаях, когда заемщик в состоянии производить регулярные выплаты, которые, в свою очередь, не ограничены договором, оба варианта являются экономически тождественными друг другу. При погашении с уменьшением величины платежа можно реинвестировать сэкономленные средства в счет следующего ежемесячного взноса. В процентном соотношении такая экономия будет равной для обоих способов.
Второй вариант лучше всего подходит для непредвиденных обстоятельств, ведь в таком случае долговая нагрузка в виде ежемесячного платежа будет меньше. Если вы уверены, что в будущем никакие финансовые трудности вам не грозят, разницы в способах досрочного погашения нет. Для желающих предусмотреть возможность снижения доходов стоит обратить внимание на уплату с уменьшением размера платежа. В таком случае при возникновении трудностей всегда можно вернуться к стандартным выплатам согласно графику.
Можно ли погасить ипотеку раньше срока
Закрыть кредит на квартиру можно полностью и досрочно. Еще несколько лет назад за досрочное погашение банк взимал штрафы и пенни. Но сегодня выплатить кредит раньше можно без каких-либо препятствий. Но досрочное погашение заемщиком кредита банку не выгодно, он теряет проценты.
В связи с этим в кредитном договоре можно встретить ряд ограничивающих моментов.
- Сумма минимальной выплаты. Это минимальное количество денег, которую должен внести заемщик для досрочного погашения. В разных банках эти суммы разные, но в среднем они варьируются от 30000 рублей до 900000 рублей.
- Мораторий. Это срок, до истечения которого клиент не имеет права погашать кредит досрочно. Некоторые банки дают такую возможность, но при этом начисляют штраф. Срок моратория варьируется от 6 месяцев до 5 лет.
Однако не везде предлагают такие условия, многие финансовые учреждения не устанавливают ограничений.
Когда лучше подождать
- Если у вас, помимо ипотеки, еще несколько кредитов, то начните погашать не ипотеку, а самые дорогие займы. К ним относятся те кредиты, ставка по которым является наиболее высокой: потребительские кредиты, кредитные карты, микрокредиты. Их всегда выгодно гасить досрочно – это позволит снять финансовую нагрузку и сэкономить деньги.
- Не торопитесь с досрочным погашением ипотеки, если до окончания срока кредита осталось меньше половины. Все основные проценты банку вы уже заплатили. Страховые выплаты минимальны. В этом случае бывает выгоднее положить свободные деньги на депозит. Рассчитайте прибыль: доход по вкладам сейчас может быть больше, чем переплата по процентам.
- Помните про основную заповедь финансовой грамотности – рассчитывайте свои финансовые ресурсы. Не отдавайте банку последние деньги до копейки. Финансовая подушка безопасности важна особенно в период экономических потрясений. И чем крупнее ваш кредит, тем крупнее должна быть ваша финансовая подушка безопасности. Оптимальный запас прочности финансовой подушки – 2-4 ваших месячных дохода. Иначе в случае форс-мажора вы рискуете допустить просрочку по кредиту.
- Если для вас сейчас выгоднее оказался депозит, изучите, какие условия скрываются за ставками, которые начинаются от 11-12%. Нет ли там дополнительных комиссий, которые «съедят» ставку. Плюс такие вклады, как правило, не предполагают досрочного снятия денег. И, если деньги понадобятся срочно, то депозит придется закрыть, а проценты будут потеряны.
Можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке
Сбербанк лояльно относится к своим клиентам. О том, как погасить досрочно ипотечный кредит в Сбербанке, необходимо узнать еще до подписания договора. Процедура досрочного погашения упрощена до максимума. Подать заявление нужно за день до внесения суммы.
Сбербанк ставит условием невозможность уменьшения срока кредитования. При досрочном погашении уменьшаются исключительно ежемесячные платежи. Сумма не может быть ниже 15 тысяч рублей. Комиссий и штрафов нет.
До того, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, нужно написать заявление в том отделении банка, где выдавался кредит. Указанная в заявлении сумма вносится на счет через кассу банка или через терминал. Она будет находиться на счету до дня внесения ежемесячного платежа и спишется вместе с ним.
Большая часть внесенной суммы пойдет на погашения основного долга, а не процентов.
После списания суммы заемщик получает обновленный график платежей, ставит под ним подпись. Больше никаких шагов предпринимать не нужно.
Для погашения ипотеки можно использовать как личные накопленные средства, так и материнский капитал. Во втором случае осуществляется перевод денег со счета на счет после получения разрешения Пенсионного фонда. Большая часть средств пойдет на уменьшение тела кредита.
Досрочная выплата долга: порядок действий
Важно: заемщик вправе выплатить кредит по ипотеке досрочно в любое время, но для этого необходимо уведомить банк заранее.
Для досрочного внесения средств на кредитный счет как полностью, так и частично в банк предоставляется заявление от заемщика. Финансовое учреждение устанавливает срок, необходимый для уведомления — один месяц.
В назначенный день должник с документами — паспорт, кредитный договор — встречается с сотрудником банка и вносит соответствующую сумму. Специалист переоформляет договор: составляется новый график или пересчитывается сумма платежей.
При полном закрытии ипотеки должник вправе затребовать у банка справку о прекращении и расторжении соглашения. Оформление документа может занять до нескольких дней.
Расчет досрочного погашения
Процедура досрочного погашения ипотеки предполагает перечисление денежных средств с карточного счета, внесение наличных в кассу или использование банкомата. Чтобы деньги списали, потребуется уведомить финансовую организацию о планируемом действии за 30 суток до наступления срока платежа. Если сумма не закрывает весь остаток долга, клиенту предоставят новый график погашения задолженности. Чтобы понять, как досрочное погашение влияет на счёт по ипотеке, необходимо ознакомиться со следующими примерами:
- Гражданин получил займ в размере 5000000 руб. Деньги предоставили на 10 лет под 10% годовых. Закрытие обязательств выполнялось аннуитетными платежами в размере 66000 руб. ежемесячно. В итоге сумма переплаты за весь период расчета 2,9 млн руб. Когда прошёл 1 год, клиент досрочно внёс 1 млн. руб. Банк предложил гражданину уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования. Если выбран первый способ, сумма уменьшится до 53300 руб. Объём переплаты при этом сократится до 2 млн. руб. Если выбрать уменьшение срока кредитования, гражданин должен будет также платить 66000 руб. Однако срок действия договора сократится до 7,5 лет. Переплата составит 1,7 млн руб.
- Условия остались прежними, но заемщик внёс 1 млн руб на шестом году пользования кредитом. В этой ситуации объём переплаты составит 2,4 млн руб, если срок погашения кредита уменьшится. В ситуации, когда происходит снижение размера платежей, лицо предоставит 2,6 млн руб свыше размера основного долга.
- Допустим, у гражданина не было 1 млн руб, однако он может ежемесячно предоставлять на 20000 руб. больше, чем установленный размер платежа. В этом случае переплата составит 2,3 млн руб, если будет происходить снижение ежемесячного взноса, или 1,9 млн руб, когда выполняется сокращение срока кредитования.
Из вышесказанного следует, что значительно выгоднее досрочно уменьшать срок ипотечного кредитования, если до окончания действия договора осталось свыше 5 лет. Аналогичное правило действует и в случае, когда человек предоставляет суммы, превышающие ежемесячный взнос. Необходимо учитывать, что требуется написать заявление с просьбой о досрочном погашении, если человек планирует постоянно вносить сумму свыше установленного лимита. В иной ситуации переплата не будет учтена.
Когда и как выгоднее гасить ипотеку досрочно?
Досрочное погашение ипотеки для заемщика выгоднее всего в первой половине срока.
В этот период он выплачивает не тело кредита, а проценты, поэтому закрыв хотя бы часть ссуды сейчас, он сэкономит гораздо больше, чем если быстренько выплатит остаток долга.
Однако здесь также стоит учитывать, первостепенны для заемщика финансы или временной фактор.
Эксперты в один голос утверждают, что невыгодным досрочное погашение ипотечного долга может быть только в одном случае: если заемщик ущемляет себя в мелких радостях и даже необходимом, чтобы каждую освободившуюся копейку отнести в банк.
Это чревато не только потерей радости жизни, но и эмоциональным выгоранием, неврозами и более серьезными соматическими заболеваниями.
Лучше обратиться к специалистам и рассчитать досрочное погашение ипотеки в комфортном режиме.