Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «УПРОЩЕНА ПРОЦЕДУРА РЕГИСТРАЦИИ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС) сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.
Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство
Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:
- детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
- уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
- устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
- устанавливая высотность строения
На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
в том числе их площадь - в том числе их площадь
- минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
строительство ОКС за пределами таких мест запрещено - строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
- максимальный процент застройки в границах ЗУ
определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ - определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:
- устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
в проекте межевания территорий поселенияотображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка - в проекте межевания территорий поселения
- отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
- регулируют застройку земельного участка:
действуют внутри территории земельного участка, а не его пределамииспользуются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооруженийустанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ - действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
- используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
- устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ - при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
- являются линиями регулирования застройки ЗУ
Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.
Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Проблемы кадастрового учета земельных участков под линейными объектами
Постановка на учет всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте), осуществляется одновременно в срок, установленный законодательством о кадастре недвижимости. Как разъяснил заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости В.С. Кислов в письме N ВК/4249, по решению управления агентства по субъекту Российской Федерации может приниматься одно описание в отношении земельных участков, находящихся в одном муниципальном образовании (населенном пункте), при условии соблюдения сроков проведения государственного кадастрового учета. Раздел «Чертеж земельных участков» описания должен содержать сведения о взаимном расположении земельных участков с отображением границ всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте). При необходимости могут быть оформлены дополнительные листы чертежа, включающие изображение в более крупном масштабе отдельных земельных участков (если на основном листе чертежа не обеспечивается читаемость изображения, невозможно отразить точки и их обозначение и т.п.). На схеме границ земельного участка допускается отражать несколько земельных участков в случае, если они являются смежными не более чем с одним земельным участком. Заявление и описание помещаются в кадастровое дело земельного участка с наименьшим кадастровым номером, в кадастровых делах остальных земельных участков делается ссылка на место хранения документов.
Постановка На Кадастровый Учет Земельных Участков Под Линейными Объектами В 2022 Г
Порядок образования земельных участков регулируется главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс). Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Федеральным законом от 13.07.2022 № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в пункт 5 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса, согласно которому образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
ПОСТАНОВКА НА УЧЕТ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В НЕСКОЛЬКИХ КАДАСТРОВЫХ ОКРУГАХ
4 присваивается в кадастровом квартале с учетным номером «0:0:0». Его границы совпадают с границами кадастрового округа «Общероссийский». Присвоение кадастрового номера линейному сооружению осуществляется на основании решения об осуществлении кадастрового учета. Кадастровый номер линейного сооружения состоит из учетного номера кадастрового квартала «0:0:0», разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в реестре объектов недвижимости кадастрового округа «Общероссийский». Идентификация условных частей линейного сооружения в реестрах объектов недвижимости кадастровых округов, на территории которых такое линейное сооружение расположено, осуществляется по его кадастровому номеру, присвоенному уполномоченным органом кадастрового учета. Важно также отметить, что в случае запроса о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости о линейном сооружении кадастровую выписку и кадастровый паспорт формируют следующим образом. Во-первых, общие сведения формируются в отношении всего линейного сооружения. К общим сведениям относят: 1) кадастровый номер, адрес линейного сооружения или в случае его отсутствия описание местоположения линейного сооружения с указанием наименований субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такой объект; 2) назначение сооружения; 3) тип и значение основной характеристики — протяженности в метрах с округлением до 1 метра; 4) количество этажей (при наличии); 5) год ввода сооружения в эксплуатацию (годе завершения строительства сооружения). Во-вторых, все остальные разделы кадастрового паспорта или кадастровой выписки о линейном сооружении должны представлять собой совокупность разделов, сформированных в отношении каждой условной части В-третьих, в графе «Особые отметки» кадастровой выписки о линейном сооружении дополнительно указываются сведения о системах координат, применяемых при ведении государственного кадастра недвижимости на территории соответствующих кадастровых округов [1]. Таким образом, проведение государственного кадастрового учета линейных объектов, расположенных в нескольких кадастровых округах, осуществляется на основе их деления на условные части с последующим описанием характеристик. Данный учет позволяет облегчить градостроительные и земельно-имущественные отношения, касающиеся протяженных линейных сооружений. Литература 1. Письмо Минэкономразвития России от N ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)» 2. Калюкина Н.В. проект «Особенности кадастровой деятельности в отношении линейных объектов.» 3. Колесников Н.В., Рыбас М.С., Тихонова К.В Понятия постоянного и временного отвода в общих схемах земельно-кадастровых работ, связанных со строительством и реконструкцией линейных объектов, году // Экономика и экология территориальных образований 2. — Ростов-на-Дону, 2014.
Какие объекты считают линейными
Линейные объекты (ЛО) — это сооружения большой протяженности, предназначенные для передвижения людей, перемещения транспортных средств либо веществ из одной точки в другую. К таким объектам относят трубопроводы, ливневые каналы, ж/д пути, линии связи и электросети, мосты и автодороги.
В зависимости от фактического местоположения, линейные объекты делятся на три категории:
-
подземные — инженерные коммуникации, линии метрополитена и другие сооружения, расположенные под землей;
-
наземные — автодороги, путепроводы, газопроводы и прочие объекты, находящиеся на поверхности земли;
- воздушные (надземные) — многоярусные эстакады, ЛЭП, сети связи, которые находятся выше уровня земной поверхности.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:
- участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
- постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
- для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
- обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).
Что будет если не поставить объект на учет в Росреестре?
Постановка на кадастровый учет по факту стала обязательной процедурой, если вам нужно продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, т.е. нужно распоряжаться ей. Законодательство не предусматривает жестких сроков для прохождения процедуры кадастрового учёта или штрафы за отсутствие сведений в ЕГРН о вашей недвижимости. Но, не пройдя учет в Росреестре, собственник не сможет распоряжаться недвижимостью. Пользоваться можно, а продать, подарить, сдать в аренду или ещё как-то перевести право собственности не получится.
Если объект был вновь возведен или образован до 2013 года и не числится в ЕГРН, документы для учета недвижимости допускается представить при регистрации сделки. Это удобно, так как не нужно проходить отдельные процедуры.
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Публичная кадастровая карта Инженерные сети территория на
На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.
На земельный участок и здание можно прямо на сайте получить выписку из ЕГРН и справку о кадастровой стоимости. Если права собственности зарегистрированы в ЕГРП/ЕГРН, то дополнительно можно заказать выписку об истории перехода прав.
Расположение надела необходимо посмотреть на карте, когда планируется, например, его приобретение. Тогда интересует ближайшая к нему инфраструктура, форма участка, размещение относительно других объектов. Сделать это можно по следующей инструкции:
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Если договор аренды земельного участка заключен сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации.
Обращаться за осуществлением регистрационных действий в Росреестр или МФЦ может арендатор, арендодатель или обе стороны вместе.
К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи, подготовленный, как раз для предоставления госорганам, выписку из ЕГРН на участок, идентификатор личности заявителя.
За регистрацию договора необходимо уплатить госпошлину. Ее размер напрямую зависит от того, кто подает заявление. Для юридических лиц пошлина составляет 22 тыс. рублей, для физических – 2 тыс. рублей. Если это сельхоз земля — 350 рублей.
Надо отметить, заявитель предоставляет квитанцию об оплате госпошлины вместе с другими документами по личной инициативе. В таком случае факт ее уплаты проверяют при помощи государственной информационной системы.
Договор сервитута земельного участка образец бланк
Сервитут может быть двух видов. Один из них носит публичный характер. То есть устанавливается актами законодательных и других органов власти. Часто бывает с определенным денежным вознаграждением собственнику участка от государства. Сервитут такого типа является чаще бессрочным.
- для прохода или проезда людей к какому-либо месту;
- в процессе ремонта каких-либо коммуникационных сетей, которые расположены под участком;
- для работ, связанных с соседним участком, когда необходимо использовать площадь соседа;
- когда происходит косьба для необходимости сельского хозяйства;
- если в нем нуждаются охотники и рыболовы;
- если на нем находятся целебных и лекарственные травы и для их сбора необходим доступ;
- когда нужен участок для проведения исследовательских работ.
Росреестра от 28.07.2021 N 13/1-5758-АБ/21
Кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость необходимо осуществлять в случаях:
- Создание объекта недвижимости (например, строительство дома);
- Прекращение существования объекта недвижимости (например, снос дома);
- Реконструкция недвижимости;
- Изменение основных сведений об объекте недвижимости.
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Особенности регистрации объектов вспомогательного использования
В адрес Роснедвижимости поступают многочисленные обращения от юридических лиц, заинтересованных в кадастровом учете земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений линейных объектов, такие как опоры воздушных линий связи и электропередачи, наземные сооружения кабельных линий связи и электропередачи, трубопроводного транспорта и другие подобные сооружения и объекты (далее – земельные участки, на которых расположены отдельные типы сооружений).
По решению Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации может приниматься одно Описание в отношении земельных участков, находящихся в одном муниципальном образовании (населенном пункте) при условии соблюдения сроков проведения государственного кадастрового учета.
- доверенность, если кто-то из сторон сделки обращается не лично, а через представителя;
- согласие на продажу совместного имущества от супруга продавца (документ готовит нотариус) и свидетельство о браке;
- квитанция об уплате госпошлины за проводимую регистрацию прав.
- Собрать все необходимые документы. Пакет документов зависит от типа объекта недвижимости;
- Записаться на прием или просто прийти в ближайшее отделение МФЦ;
- Совместно с сотрудником заполнить заявление о государственном кадастровом учете недвижимости и регистрации права;
- Оплатить государственную пошлину;
- Получить расписку от специалиста расписку о принятии документов ( по номеру расписки можно отследить результат обращения).
Кроме того, владельцы таких участков обязаны предоставлять эксплуатирующей организации ЛЭП или газопровода возможность свободного доступа для проведения ремонтных и прочих работ по обслуживанию (это право устанавливается институтом публичного сервитута). Оформленная по закону охранная зона гарантирует эксплуатирующей организации право на получение такого доступа. Без законного оформления, отсутствие доступа к месту аварии никто не будет принимать в расчет. Вся тяжесть ответственности за последствия несвоевременно устранения ЧП ляжет на плечи собственника линейного объекта.
Если речь идет о линейных объектах действительно большой протяженности — пролегающих по территориям нескольких кадастровых районов или округов, а также на территориях, кадастровый учет которых ведется в различных системах координат. Дело в особой сложности, трудоемкости и объективной объемности главной составляющей этого «пакета» — Технического плана.
Каждый пакет документов индивидуален, позвоните нашему специалисту, мы дадим точную информацию по необходимым документам.
- Федеральный закон от 30.12.2022 № 505-ФЗ: изменение порядка обращения земель, входящих в особо охраняемые территории.
- Урегулирование порядка установления охранных зон: переходные положения до 1 января 2022 года.
- Порядок установления (изменения) границ охранных зон линейных объектов (ЛО), их влияние на землепользование третьих лиц. Требования к документам, содержащим описание охранной зоны. Оформление разрешительной документации; предоставление земельных участков, попадающих в границу охранных зон. Изменение границ охранных зон в связи с реконструкцией и капитальным ремонтом ЛО.
- Влияние на застройку, ввод объектов в эксплуатацию в границах охранных зон.
- Случаи, не требующие издания актов уполномоченных органов об установлении охранных зон.
- Возмещение убытков правообладателям земельных участков, расположенных в охранных зонах.
- СЗЗ с 1 января 2022г: новый порядок и сокращение сроков установления; приобретение земли, строительство объектов в СЗЗ по новым правилам, ограничение использования.
Приступать к регистрации можно только после решения вопросов с земельными участками. Здесь также существуют правовые коллизии. Земельное законодательство не делает различий между выделением земли под строительство инженерных коммуникаций и между коммуникациями, а это различные юридические понятия. Еще проблема. Градостроительный кодекс требует, чтобы ЗУ был обязательно вписан в стройгенплан. То есть если ЛО выходит за пределы отведенного участка, то в положительном заключении будет отказано.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) относительно порядка раздела линейного сооружения — автомобильной дороги без осуществления фактических строительных работ по разделу такого объекта в пределах компетенции, сообщает следующее.
Таким образом, в случае, если раздел автомобильной дороги не требует проведения ее реконструкции, а образуемые в результате раздела объекты имеют тот же класс, категорию, первоначально установленные показатели функционирования автомобильной дороги (грузоподъемность, мощность), что и подлежащая разделу автомобильная дорога, по мнению Департамента недвижимости, отсутствует необходимость подготовки и предоставления какого-либо из документов, предусмотренных частью 8 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.
- транспортные коммуникации (железные дороги, автомобильные дороги, троллейбусные линии, линии метро и т. д.);
- электрические сети;
- канализационные и ливневые коллекторы;
- линии связи;
- водоводы и водопроводы;
- газопроводы;
- нефтепроводы;
- водоводы;
- коллекторы;
- каналы,
- мелиоративные канавы.
По результатам внесения недвижимости в федеральную базу сведений присваивается идентификационный код и хозяину выдается выписка из ЕГРП. Без удостоверения права собственности её хозяину будет сложно совершить сделку с ней, получить наследство, невозможно произвести перепланировку помещения.
Правила оформления земли под строительство линейных объектов
Линейные объекты капитального строительства могут иметь федеральное или региональное значение, а также устанавливаться отдельными организациями. Провести линию электропередач, например, можно на участке, находящемся в частной собственности или в государственном владении. В первом случае алгоритм действий понятен, нужно получить разрешение от госорганов, оформить нужные бумаги, провести монтаж и внести изменения в кадастровую и техническую документацию. Если устанавливать линейный объект придется на территории, принадлежащей муниципалитету, то действовать придется иначе.
Юридическое или физическое лицо для монтажа линейных объектов на государственной земле должно взять участок в аренду. Обычно, проводится аукцион. Если в случае, когда прокладывается линия связи, электро, газо, тепло и водоснабжения, дороги, нефтепроводы и другие объекты, имеющие федеральное значение, договор аренды заключается без предварительных торгов. Перед заключением сделки с землей, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который займется подготовкой схемы для внесения изменений в кадастровый план. На это уйдет не более двух недель.