Вывод из жилого фонда в нежилой в Новосибирске

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вывод из жилого фонда в нежилой в Новосибирске». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

11 Февраль 2019

Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход.

Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора.

На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года.

В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

Консультации (вопрос-ответ)

Перевожу на первом этаже многоквартирного дома однокомнатную квартиру в нежилой фонд под парикмахерскую.

Согласовал проект с отдельным входом через окно кухни во двор. Сдал документы в местную администрацию. Из администрации с пропуском установленного срока получил ответ о том, что нужно согласие соседей — 2/3жильцов всего дома, т.е. 80 квартир. Мотивируют, ссылаясь на ст.ст.

44-48 ЖК РФ тем, что отдельный вход занимает земельный участок, примыкающий к многоквартирному дому, на котором расположится тамбур парикмахерской, и нужно согласие собственников жилья, при этом без протокола о таком согласии не выдают решение о согласии на перевод жилья в нежилой фонд либо об отказе.

Что делать? Правомерен ли отказ?

Ответ:

В соответствии с п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения обязан предоставить следующие документы:

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Документа, подтверждающего получение согласия общего собрания собственников многоквартирного дома (их части) на перевод, в списке нет. Следовательно, уклонение органа, осуществляющего перевод помещений, от выдачи разрешения на перевод в нежилое помещение или отказа, в срок, установленный ЖК РФ, незаконен.

Ссылка на отсутствие сведений о согласии жильцов как на основание отказа или приостановления рассмотрения заявления, также не соответствует закону.

Тем не менее, рассматривая ситуацию в целом (не только в части законности или незаконности действий органа, осуществляющего перевод помещений), следует учитывать положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно этой статье, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, статья 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общие помещения и несущие конструкции жилого дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.

Отсюда можно сделать вывод, что распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам других жилых помещений в доме невозможно без получения их предварительного согласия (в нашем случае, использование части земельного участка, отнесенного к общему имуществу под тамбур, а также изменение несущей конструкции дома при устройстве отдельного входа).

Согласно пожарным нормам, нежилые помещения должны иметь два пути эвакуации.

Кроме того, если нежилое помещение расположено в жилом доме, то этими же нормами запрещается пользоваться общей лестничной клеткой для функционирования нежилого помещения.

Поэтому устройство отдельного входа является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое и включается в проект перепланировки помещения.

По проекту при перепланировке выполняются следующие работы:

• ­ устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);
• устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);
• установка внутренних лестниц;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
• изменение формы оконных и наружных проемов;
• ­ ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
• ­ устройство оконных и наружных дверных проемов;
• изменение входов в здание;
• устройствовходоввздание;
• пристройкатамбуроввходов;
• ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
• изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
• сстекление лоджий и балконов;
• замена столярных элементов фасада;
• изменение материалов и пластики внешних конструкций;
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения городского комитета архитектуры);
• другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

• Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
• Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
• Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
• Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
• Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
• Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
• Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Стены в многоквартирном доме // Проблемы в регулировании отношений между сособственниками

[1]. И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?

В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.

А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме – весьма интересный вопрос.

При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).

[2]. Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).

Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:

«Ограждающие конструкции — конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.».

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».

Жилищный кодекс РФ – это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально – ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.

Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме – по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно). А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247)» (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).

[3]. Внешние стены многоквартирного дома.

Внешние стены многоквартирного дома – это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).

Как перевести квартиру без согласия?

Раньше еще встречались нарушения, в обход правил – новый ФЗ № 116 их устранил. Теперь перевести жилье в нежилое помещение без согласия собственников дома никак нельзя. Особенно без протокола ОСС, где решается судьба общедомового имущества.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Как решить проблемы с жильцами МКД:

1. Подготовьте подробный проект переустройства, распишите что нужно сделать, требуется ли задействовать общедомовую площадь, сколько займут работы, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
2. Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей по первому этажу). Почти всегда возникают сложности: кого-то нет дома, другие на работе, у третьих нет времени, четвертые не ходят на собрания дома…
3. Расскажите о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей – даже если у них возникнут претензии, вы сможете услышать их из первых уст. Разногласия придется решать оперативно, на месте.
4. Предложите несогласным свой вариант, например – взять на себя расходы по обслуживанию придомовой территории (высадить деревья, подрезать кусты, убирать мусор, обновить дорожку, встроить звукоизоляцию, поставить новые окна в подъезде).

Скорее всего, придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что несогласные с переводом есть в каждом доме. Если их квартиры находятся по соседству – переговоры затянутся. Легче, если соседи согласны и нужно заручиться более 50% голосов на ОСС дома.

Если вы из числа владельцев квартир и не хотите, чтобы кто-то переводил соседнюю квартиру в магазин или кафе, не игнорируйте общедомовое собрание. Обязательно посетите ОСС в назначенный день. Голосуйте так, как считаете нужным – необязательно соглашаться на все условия. Ну а если ваша квартира примыкает к исходной, можно просто не давать согласие. Зная, что на месте жилья оборудуют парикмахерскую, хинкальную или кальянный клуб – вы вправе отказать.

Юридические новшества усложнили процесс перевода жилья в нежилые объекты. Сейчас, в числе прочего, требуют протокол собрания, согласия соседей. Не все знают, как быстро решить ситуацию в свою пользу. Например, часто собирают согласия ⅔ собственников в подъезде, а по факту нужно столько же от жильцов всего дома. Или не знают, как организовать собрание в случае с тысячью квартирами в МКД. Обо всех нюансах с согласием вам расскажут юристы нашего сайта. Обратитесь с вопросом, и вы получите ответ в кратчайшие сроки. Грамотная консультация позволит упростить решение проблемы, избежать риска и отказов.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

• заявление;
• правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
• техпаспорт жилья;
• поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
• проект переустройства и/или перепланировки;
• согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
• протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ?

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;

3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Обратите внимание!

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1 , 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

Такое помещение расположено в наемном доме социального использования;

В таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Ш аг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.

Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).

Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.

Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Ш аг 2. Подготовьте документы

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2 , 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):

1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;

3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;

7) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность — если документы подает представитель.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию: сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН), единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2

Ш аг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги

В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.

Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).

В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218 , ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Процедуры ввода и вывода помещений

Для того чтобы коммерческое помещения было признано жилым или бывшее жилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности, первым делом необходимо собрать все нужные документы. Список бумаг не слишком велик. Некоторые из них можно и вовсе не предоставлять, если право на рассматриваемые квадратные метры зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на это, мы все же перечислим полный список необходимых бумаг.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение

Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.

В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.

Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.

Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!

Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.

Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.

И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.

Жилое и нежилое помещение

Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.

Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.

Организация офиса и ведение коммерческой деятельности в жилой недвижимости нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, и перед открытием представительства фирмы на первом этаже многоквартирного дома, необходимо вывести квартиру из жилого фонда в нежилой.

Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Похожие записи:

• Трудовые войны: можно ли уволить работника, находящегося на больничном
• Сколько денег могут получить ветераны труда и как оформить звание
• Границы эксплуатационной ответственности