Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание на ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным. В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность. Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу. Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий. Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
Оспаривание завещания: как избежать
Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.
Причинами оспаривания может стать:
- несоблюдение правил оформления;
- признание факта недееспособности человека;
- признание наследника недостойным;
- иные нарушения в процедуре составления.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Поводом беспокойства может стать:
- Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
- Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
- Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
- Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания
Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.
Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя. Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя. В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.
Чтобы впоследствии между наследниками не возникло споров и разногласий, очень важно правильно провести процедуру составления и оформления бумаги.
Как оформить завещание и заполнить все поля:
- данные наследодателя (ФИО, место регистрации, данные паспорта);
- сведения о нотариальной конторе;
- всю необходимую информацию об объекте наследования;
- данные правопреемников;
- полагающиеся доли недвижимости;
- подтверждение уплаты пошлины.
Внося информацию об объекте наследования, вовсе не обязательно упоминать тот факт, что он находится под обременением: об этом будет сказано в выписке из Росреестра. После составления завещатель обязан лично подписать бумагу.
Затем свою подпись ставит удостоверитель, которым может выступать как нотариус, так и иные должностные лица, если того требуют обстоятельства.
К таким заявителям можно отнести:
- начальников тюрем;
- капитанов судов;
- главных врачей медучреждений;
- командиров военных частей;
- лиц, возглавляющих экспедиции.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке?
В ст. 1120 ГК РФ указано, что можно завещать любое имущество, в том числе и то, что будет приобретено в будущем. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ главным условием является то, что квартира должна находиться в собственности наследодателя. Недвижимость можно завещать после того, как она будет зарегистрирована на гражданина. Справка! Согласие финансовой организации на включение квартиры в ипотеку в завещание не требуется.
Гражданин имеет право завещать недвижимость в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ от 16.02.1998. Если кредитная организация включает в договор пункты, запрещающие это делать, то они в судебном порядке признаются ничтожными.
Квартиру с обременением могут наследовать:
- родственники;
- посторонние граждане, указанные в завещании;
- юридические лица, если на момент наследования они указаны в реестре ЕГРЮЛ.
Кому разрешат подарить квартиру
Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.
Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.
Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.
Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Отчуждение части ипотечного имущества
Владелец может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каких-либо ограничений закон не предусматривает.
Собственник может отчуждать целый объект или только его часть. Например, если человек является совладельцем квартиры и ему принадлежит всего 1/2 или 1/3 часть.
Если владелец жилья желает отписать свою квартиру нескольким наследникам, то он может определить долю каждого претендента или просто указать их поименно. Впоследствии нотариус произведен раздел собственности между наследниками самостоятельно. По умолчанию наследство делится между претендентами в равных долях.
Обязательства по ипотеке переходят к наследникам в полном объеме. Сумма задолженности определяется на момент принятия наследства. Если выгодополучателей несколько, то долг распределяется между ними в соответствии с унаследованной долей.
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
Владелец может отписать ипотечную квартиру наследникам без каких-либо ограничений. Специальное разрешение кредитора не требуется. Любые оговорки в кредитном договоре запрещающие гражданину отчуждать имущество или, обязывающие его уведомлять банк о составлении завещания, являются ничтожными. Дополнительные запреты или ограничения также нужно проверять на предмет законности. Получить бесплатную консультацию по вопросу отчуждения квартиры или требований банка можно на нашем сайте. Достаточно сделать заявку через специальную форму.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Обязательные наследники
При составлении завещания наследодателю нужно учитывать интересы обязательных наследников. Им полагается не менее ½ части имущества, на которое обычно претендуют наследники по закону (ст.1149 ГК РФ).
При открытии наследственного дела нотариус обязательно проверяет состав наследников, выявляет обязательных претендентов. Положенная им часть имущества выделяется из незавещанной собственности. Если наследодатель отписал все имущество, тогда доля наследников по завещанию подлежит уменьшению.
Отказ в присуждении доли обязательным наследникам допускается в исключительных случаях. Инициировать судебное разбирательство могут основные претенденты на имущество.
Ипотечная квартира является сомнительным наследством. Вместе с долей в объекте, гражданин наследует кредитные обязательства. Поэтому обязательный наследник может оформить отказ от вступления в наследство.
Долг по кредиту погашает страховая компания
При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.
Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.
Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти. Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик. В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.