Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли платить налог по переуступке ДДУ при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).
Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.
Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.
- Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
- Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.
Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
- Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
- Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
- И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
|
Показатель |
Значение |
|
Гос. пошлина |
350 руб |
|
Подоходный налог |
13% от налоговой базы |
|
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика |
до 4% или фиксированная сумма |
Предварительный договор
В данной схеме продаж строящихся домов у покупателя есть лишь право требовать заключения основного договора, расчетов по предварительному договору быть не должно. Иногда застройщики пробуют обойти данный момент, выдавая вексель (документ на денежное требование) против оплаты денег покупателем, а в рамках предварительного договора не берут никаких денег. Это довольно рискованная схема, т. к. в случае передачи прав по предварительному договору в такой ситуации велик риск, что цессионарию придется повторно платить за квартиру после заключения основного договора.
Дело в том, что вексель, выданный застройщиком цеденту, лишь подтверждает возникшее между ними ничем не обусловленное денежное обязательство, никак не связанное с предварительным договором. Именно поэтому при переуступке с использованием вексельной схемы необходимо не только оформить договор цессии (уступки прав по предварительному договору), но и передать вексель новому покупателю посредством индоссамента.
Как не платить налог при переуступке дду
Продажа квартир по договорам цессии (то есть через переуступку права требования) стала распространенным явлением на первичном рынке.
Многие граждане зарабатывают на этом: покупают жилье на нулевом цикле и продают по переуступке на завершающем этапе.
Если дольщик примет квартиру по акту, оформит право собственности и захочет оперативно продать жилье, то он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Согласно Налоговому кодексу (НК), если гражданин владеет квартирой менее трех лет, то при ее продаже он должен уплатить подоходный налог 13%. Правда, не обязательно платить налог со всей полученной суммы. Если гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, а перепродает за 4,5 млн рублей, то он вправе уплатить налог 13% с 1,5 млн рублей, то есть с суммы чистого дохода. В данном случае выходит 195 000 рублей.
Платить налог не нужно в том случае, если гражданин продал квартиру по той же цене, по которой и купил, а также если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей. НК предусматривает вычет на эту сумму. По этой причине многие граждане, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, указывают в договорах фиктивную сумму, а остальные деньги принимают по иному договору (например, об оплате стоимости улучшений, произведенных в квартире). Но данная схема мало того, что незаконна, так еще и влечет определенные риски для покупателя.
Зато есть стереотип, что, перепродавая квартиру по переуступке (то есть до оформления собственности), можно не платить подоходный налог. Этот стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры (по 39-ФЗ об инвестиционной деятельности), которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату налога его могут привлечь к ответственности, а помимо основной суммы долга обяжут заплатить неустойку.
В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ. Согласно этому закону застройщики имеют право продавать квартиры только по договорам долевого участия (ДДУ), которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Многие застройщики работают в обход закона (о чем наш журнал неоднократно рассказывал) и до сих пор продают квартиры по инвестиционным или же предварительным договорам купли-продажи, которые не требуют регистрации. Но это вовсе не означает, что дольщик, перепродавший будущую квартиру, может быть уверен в том, что им не заинтересуются фискальные органы.
Сам гражданин настаивал, что такой расчет здесь не годится, поскольку его цель была получить квартиру, если бы не финансовые проблемы застройщика, он бы не переуступал свои права и не вкладывал деньги в другой проект. Гражданин пытался опротестовать действия налоговиков в суде. Однако служители Фемиды отказали в иске. Суд констатировал, что полученные Назаровым 6,4 млн рублей не могут рассматриваться как компенсация вреда, причиненного действиями застройщика. Что касается покупки нового объекта, то гражданин вправе получить за него имущественный вычет (не более 260 000 рублей), и к моменту завершения спора г-н Назаров его уже получил. Решение суда вступило в силу.
Дело оказалось крайне показательным. Опрошенные юристы отмечают, что налоговая служба начинает все активнее бороться с подобными неплательщиками. Это вынуждает некоторых граждан указывать в договорах цессии фиктивную цену. Например, гражданин приобрел квартиру на раннем этапе строительства за 2 млн рублей, а собирается перепродать по переуступке за 3 млн рублей и при этом хочет избежать претензий налоговой. В договоре цессии он указывает сумму 2 млн рублей, а еще один миллион принимает, что называется, под расписку. Но в этом случае рискуют и покупатель, и продавец. Причем последний — едва ли не в большей степени. Возможен вариант, что покупатель потребует деньги обратно, да еще с процентами. Эксперты отмечают, что всегда безопаснее отражать в договоре реальную цену.
Переуступая права по договору долевого участия, нужно помнить и о других нюансах, помимо налоговых.
В 214-м законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть дольщик не сможет перепродать квартиру по договору цессии после того, как принял квартиру. Придется дожидаться оформления собственности.
Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика. Если же цена выплачена не в полном объеме, то нужно получать согласие застройщика на сделку.
В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.
Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если гражданин уступает право требования по договору (связанному с долевым участием в строительстве) по цене, выше первоначальной стоимости квартиры, то у него возникает доход, облагаемый налогом. Учитывая, что со временем недвижимость дорожает, величина налога будет напрямую зависеть от разницы в цене квартиры. В любом случае гражданин вправе выбирать: дождаться завершения строительства и продать жилье через 3 года после оформления собственности или провести сделку немедленно, но с обязанностью уплатить НДФЛ на полученный доход.
— К сожалению, во многих сферах и отраслях сложилась нехорошая традиция не платить налогов. Это касается, скажем, доходов от сдачи жилья в аренду. Но налоговые органы делают серьезные усилия, чтобы исправить ситуацию. В прессе проходила информация о целой кампании в Москве, которая дала неплохие результаты. Что-то пытаются изменить и в Петербурге. Так что внимание к физическим лицам растет.
Что касается уступки, то многое зависит от того, будет ли у налоговых органов доступ к информации о заключаемых договорах или нет. Если договоры не регистрируются, то и сведений налоговый орган, скорее всего, не получит.
Плюс заключения договора переуступки по ДДУ в том, что обеспечивается защита по 214-ФЗ. Минусом является то, что в случае если ДДУ расторгается, конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав. На практике же стоимость квартиры на этапе котлована гораздо меньше, чем когда дом уже почти готов. В любом случае следует указывать реальную сумму, которая была заплачена за квартиру, в договоре. Если все же договор будет признан недействительным по какой-то иной причине, то есть шанс вернуть свои деньги в полном объеме.
Надо понимать, что даже если дом построен, он необязательно будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права также стоит почитать отзывы о застройщике, о его проектах, проконсультироваться со специалистами.
Если квартира, которую задумано переуступить, покупалась в браке, нужно будет получить нотариально заверенное согласие жены или мужа на сделку, потому что такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Если же по договору дольщиков двое, и предполагалось, что и муж, и жена будут собственниками квартиры, то может понадобиться присутствие обоих дольщиков на сделке.
Налоговые правила при продаже новостройки в 2023 году
Важное правило касается доплаты за увеличение площади по результатам обмеров БТИ, когда фактически при завершении строительства квартира оказывается больше, чем было зафиксировано ДДУ. Этот факт не влияет на дату оплаты — она остаётся прежней.
Другие правила, действующие в 2023 году:
- Минимальный срок владения жильём, приобретённым через переуступку прав требования, стартует со дня оплаты этих прав.
- Если дольщик, внёсший полную оплату по договору ДДУ, умер, то срок владения недвижимостью для наследника будет отсчитываться со дня ухода наследодателя из жизни. Минимальный период для избавления от налога при этом составит 5 лет.
- Право собственности, полученное дольщиком по судебному решению (при неисполнении обязательств застройщиком), начинается не с даты вынесения решения, а с даты полной оплаты по ДДУ.
Отдельного внимания заслуживают предварительные договоры — соглашения, фиксирующие намерения девелопера и покупателя заключить сделку. Если жильё приобретено по такому договору, то период владения будет начинаться не с даты полной оплаты, а с того дня, когда зарегистрировано право собственности.