Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
- соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
- участок находится на территории особой экономической зоны;
- арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
- договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Оформление договора купли-продажи: нюансы
Собственникам на заметку: покупатели вправе проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого они могут попросить вас предъявить выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы. Чтобы оформление договора купли-продажи было быстрым и легким, важно сразу предупредить покупателя о статусе вашей недвижимости. В любом случае, покупатель может запросить выписку самостоятельно в Росреестре. Как правило, в выписке содержится вся информация об объекте: расположение, метраж, кадастровый номер, количество собственников и, конечно же, статус жилья (находится ли в обременении или нет, а также тип ограничений).
Необходимые документы для оформления:
- заявление о регистрации объекта о переходе прав собственности;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, акт приема передачи недвижимости, договор залога или задатка);
- доверенность, если договор составляется между собственником и посредником. Доверенность должна быть нотариально заверенная;
- квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма зависит от вида недвижимости, а также от лица собственника и покупателя (физическое, юридическое);
- выписка из ЕГРП, в которой будет указан кадастровый номер, информация о собственниках и состоянии недвижимости (тип обременения);
- выписка лицевого счета. Можно получить в ЖКХ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия задолженности;
- договор аренды, зарегистрированный в Росреестре;
- информация о собственниках и арендаторах (паспортные данные, актуальные номера, прописка);
- разрешение на сделку от супруга, родственников, входящих в долевую собственность;
- разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним лицом.
Как ограничиваются права собственника
Все зависит от типа договора. Бывают случаи, когда арендуется земельный участок и в договоре прописан пункт о строительстве. То есть арендатор вправе возводить на территории разрешенные законом объекты, выплачивать все расходы за коммунальные платежи и налоги. В этом случае руки у собственников «будут связаны», так как пока срок действия договора аренды не пройдет, арендатор вправе использовать землю в своих личных целях. Нередко в сделке прописывается информация, которая запрещает арендодателю вмешиваться в дела арендатора.
Продажа собственности с обременением – это сложный процесс, так как требует тщательного изучения всех документов. Многие объекты сдаются в аренду на длительный срок (от 2х лет и более), причем арендаторы могут возводить целые комплексы на участках. Расторгнуть без оснований договор – невозможно. Для этого необходимо быть юридически подкованным, знать свои права и обращать внимание на все нюансы при выборе недвижимости и заключения сделки купли-продажи.
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
нотариальнорегистрацию в органы Росреестра
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству
Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.
Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.
Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду
Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды
Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Можно ли получить надел в собственность безвозмездно
Чтобы перевести землю из аренды в собственность бесплатно, арендатор должен представить документы, подтверждающие, что он вправе на это претендовать по одному из следующих оснований (большая их часть приведена в ст. 39.5 ЗК РФ):
- надел выделен организации для создания приусадебного участка или возведения жилого дома гражданину, проживающему и работающему в данном поселении по определенной специальности (перечень таких специальностей определяется властями региона). Необходимо, чтобы земля использовалась в соответствии с ее назначением хотя бы 5 лет;
- землевладение, образованное после выполнения межевых работ, предназначенное для ведения садово-огородного хозяйства и находящееся в общем пользовании, передается в общедолевую собственность;
- семья арендатора является многодетной (имеет не менее 3 своих или усыновленных детей);
- с приобретателем территории заключено соглашение об участии в ее развитии;
- землей пользуется религиозная тли благотворительная организация (если там находятся ее постройки или организована сельскохозяйственная деятельность);
- гражданин намерен получить земельный надел на Дальнем Востоке согласно закону № 161-ФЗ от 24.07.2008;
- участок необходим для деятельности научно-технологического центра;
- согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ владелец недвижимости, не являющийся ее собственником, но добросовестно использующий ее по назначению, получает право безвозмездно оформить ее в собственность по истечении 15 лет с момента начала пользования. Это значит, что после 15 лет непрерывной аренды участка можно стать его полноправным хозяином независимо от прочих обстоятельств.
В остальных случаях землевладение может быть выкуплено его пользователем.
Если арендатор может претендовать на оформление объекта в собственность сразу по нескольким основаниям, получить он его может только по одному из них. В случае, когда арендовано несколько участков, можно стать полноправным обладателем не более одного надела.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
нотариальнорегистрацию в органы Росреестра
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность. Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь. Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Участок в аренде, как продать его
Как оформить, чтобы субарендатор сам построил дом, уже после строительства сам выкупил эту землю? Как сделать это безопасно и для покупателя и для меня? (Может быть, под расписку как-то деньги получить от человека. Но он сам сможет оформить потом после строительства дом на себя? Или обязан будет сначала на меня оформлять и только потом надо будет продавать и после этого уже его будет — разумеется, на такое ни один покупатель не согласится).
У Вас договор заключен на 3 года, пункт «передача прав по настоящему договору не предусмотрена» означает, что Вы не можете не только уступить права и обязанности по договору аренды, но и передать участок в субаренду, так как на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч.6 ст.22 Земельного кодекса РФ).